物权法在出台前后，许多专家学者指出，将住宅改变为餐饮、娱乐性用房一定要慎重从事，因为这涉及到业主相邻是否和谐的问题。一方面，是如何处理相邻关系问题。业主将住宅改变为经营性商业用房，在财产所有权之上拓展了财产利用权，能够将死物变活物，获得一些财产收入，这确实是一件好事。
然而，将住宅改变为餐饮、娱乐性用房，会带来一些弊端或者副作用。如造成来往小区人员过多，外来人员杂而乱，干扰业主的正常生活，给环境治安和环境卫生带来一定的压力，造成小区车位、电梯、水电等公共设施使用上的紧张，不确定、不安全、不安定、不环保、不经济等因素增加，会有一定的危险性和不确定性。另一方面，是如何处理社会责任问题。将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，会导致业主与租赁经营权双方避税，国家税收利益因此而流失。因此上，这一类变更型住改商，也不仅仅受公序良俗等方面以及普通物权法、担保物权法方面的规范与限制，也会受税收管理法、工商行政管理法等制度物权法的规范与限制。同样地，最终要由由制度物权法来规范与调整。
4.享用型住改商
享用型住改商，又称借用者转手型住改商、借用改租用型住改商。可能存在两种情形：一是，业主将自己的住宅免费借用给其关系人从事商业用途，即业主不变，住宅的用途改变，住宅的使用权和使用功能也改变，业主的关系人借以从事商业营利性活动。二是，业主将自己的住宅免费借用给其关系人从事出租谋取利益，即业主不变，住宅的用途不改变，业主的关系人借以出租从事商业营利性活动。以上两种享用型住改商，营利活动的主体只有业主关系人一方，故均可称之为关系人单一性享用型住改商。
享用型住改商，基本上可以参照出租型住改商进行规范与调整，“业主改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”之限制性条件，可以根据具体情况适当加多，毕竟业主与业主关系人不是同一个概念，后者的不确定性因素多一些。业主对于出借他人住宅的行为负有连锁的或者连带的责任，应当加强出借和出租房屋的管理，出了伤亡事故由业主连带承担责任，出了有伤风化等治安事故也要承担连带责任。
相关法律：物权法第77条
相关名词：【住改商的限制】
字数：3888字
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